减负！扩面！提速！东莞城市更新政策刚刚出炉，18条细节详解
东莞城市更新再提速。
11月21日上午，东莞自然资源局、东莞财政局、东莞投资促局组织城市更新政策新闻发布会，市自然资源局作主发布。
而近日，东莞出台了《关于印发进一步鼓励城市更新促进固定资产投资若干政策的通知》，对城市更新既有政策中地价、税负、市级留成等关键性内容予以细化调整，为历史遗留项目和旧村改造将起到推动作用。
| 新闻发布会现场
会议主要从减负、扩面、提速三部分进行阐述。
会议介绍，近一年来东莞推进74个城市更新单元，40个城市更新单元已批复同意。政府鼓励“工改工”项目，审批时间提速会更快，提速6-9个月。
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第一部分——减负。从减轻负担上降低直接成本，要妥善处理新旧地价政策衔接。
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第二部分——扩面，要从优化机制上降低制度成本。解决国有工业、仓储用地的历史问题。
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第三部分——提速，从简化审批上降低时间成本。简化市土地审批委员会议事规则。
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此外，今年以来东莞陆续出台了《东莞城市更新单一主体挂牌招商操作规范（试行）》、《东莞“1+N“总体实施方案操作指引》等政策。有了政策推动，为接下来项目审批提速，落地迈进了关键一步。
工改居地价按批复年限 计收地价款
在城市更新项目中，关于地价计收标准是整个项目中非常关键因素，对房企来说是评估成本，测算利润空间重要参考依据。
根据新政，由村组集体自行改造或与企业合作改造的“工改居”与“工改商”项目，以改造方案首次批复时间为界线。
| 碧桂园谢岗商住类更新单元项目效果图
在2018年8月15日之前的批复，按区片土地市场评估价（容积率修正后）的20%计收地价款；在2018年8月15日之后的批复，按30%计收地价款。
但在旧村改造实施的单一主体挂牌招商地价款起始价按最低起始价系数核定中，“工改居”与“工改商”单元按70%核定地价款起始价。
降低实施主体税负与公建配套成本
项目实施主体在出让红线外承担建设的公共设施或其他工程实际发生的支出，由所在镇街出具确认函件后，税务机关确认为实施主体为取得土地使用权所支付的成本。
由实施主体单独宗地出资配建公共设施并无偿移交政府的，无须计收地价款，异地配建公共设施的建造成本可以作为单一主体挂牌招商起始价的扣减项。
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另外，因实施重大基础设施及危旧房改造等项目。由于用地和规划条件限制无法实现盈亏平衡的，可申请现有补偿建面基础上增加10%作为额外的建面补偿，但不得超过基础设施及公共服务设施承载力。
实行税收市级留成与专项补助
居住类改造项目容积率在2.0以下（含本数）或改造为商业用途且在3.0以下的项目，在满足公共配套承载力的前提下，所在街道可编制前期研究报告申请适当提高容积率。
增加的计容建面按照改造后用途的区片土地市场评估价计收地价款，该部分地价款由市、镇五五分成；涉及集体收益的，由所在镇街与集体经济组织自行协商解决。
| 华润置地常平朗贝整村改造项目效果图
另外，从2019年度起，城市更新项目所产生的土地增值税收入补助该项目所在的镇街，专项用于支持旧城镇、旧村庄改造和镇村工业园提升改造，优先用于相关试点项目的政府补助。
对于75亩以上的连片“工改工”项目，自项目首期工程竣工验收后五年内，入驻的规模以上工业企业或经市工信部门核定的工业企业，其缴交的税收市留成部分，全额补助给开发主体。
| 投资600亿塘厦宏发连片“工改工”项目效果图
简化审批流程 提效1-2个月！
根据相关政策，即2006年8月31日前，挂靠镇街所属企事业单位使用的国有划拨工业、仓储用地，经所在镇街批准后，可以直接补办协议出让到实际使用单位，无需“招拍挂”；涉及地上建筑产权的，可以一并捆绑出让。
在2009年12月31日前已建设使用且符合上盖物占地比例要求，但在确定为非建设用地，不涉及复垦且确需改造建设的，落实建设用地规模后可纳入标图建库范围。
| 桥头迳联社区更新单元红线图
此外，新政还简化城市更新单元批次计划、“1+N”总体实施方案，产业类更新单元审批程序。同时还下放非拆除重建类更新单元审批权。
以下为《若干政策》18条逐条解读
减负、扩面、提速体现在哪些方面？
1. 妥善处理新旧地价政策衔接。
村自改或村企合作改造的“工改居”“工改商”项目，给予改造主体明确的地价计收预期。《若干意见》明确该类项目以改造方案首次批复时间为界线适用新旧地价政策，合理保障各方利益。
例如，以城区片作为参考，经新旧政策测算，商服用途价差约709元/平方米，住宅用途价差约857元/平方米。
2.实施最低挂牌招商起始价系数。
对单一主体挂牌招商单元（项目），给予实施最低挂牌招商起始价系数。政府（集体）收益报价环节完成后，收购主体提供相应额度的银行保函，可申请退回90%的保证金。
例如，假设保证金1亿元，提前退回90%保证金即可退回9000万元，按照一年供地时间测算可节省财务成本（8%-10%）约720-900万元。
3.降低更新实施主体税收负担。
该条主要解决更新单元（项目）实施主体在出让红线外的配建成本认定、单一主体挂牌招商更新单元（项目）不动产权益收购行为性质等两个税收适用问题。
4.降低公共设施配建成本，解决公共设施配建成本问题。
《若干政策》明确安排单独宗地由实施主体全额出资配建公共设施并无偿移交政府的，无须计收地价款。除此之外，《若干政策》明确异地配建公共设施的建造成本可以作为单一主体挂牌招商起始价的扣减项。
举例说，假设项目有50亩为配建公共设施，旧政策以协议方式出让给企业，新政策可以划拨方式供地给企业，建好无偿移交政府，无需补缴土地出让金，总土地出让金减少约1000万元。
5.统筹平衡旧城旧村整体改造成本。
该条适用于因建设市级以上重大产业项目、实施重大基础设施及公共服务设施、危旧房改造而必须近期拆除重建或其他市政府认为亟需改造的旧城旧村改造项目。
该类项目如因用地和规划条件限制无法实现盈亏平衡的，给予通过异地安置、容积率补偿、公共设施配建、政府补助等方式统筹平衡。
6.实行税收市级留成专项补助。
在原有连片“工改工”税收补助的基础上，《若干政策》进一步加大税收补助力度。一是提出了更新单元（项目）所产生的土地增值税收入（全口径）较上一年度增长超过6%的部分，按照30%的比例补助属地镇街，专项用于支持旧城镇改造、旧村庄改造和镇村工业园提升改造。
值得注意的是，省政策提出的是超过8%的部分，地级以上市财政分成比例提高30%；我市将补助起点降低到超过6%部分，同时参照省按30%补助给镇街，意味着我市在省的基础上进一步“加码”补助给镇街。另外，新政还细化了连片“工改工”税收补助有关事项要求。
7.降低“工改M0”改造成本。
《若干政策》明确了“工改M0”单元起始价系数、成本分摊及分割销售比例等问题。首先，涉及配套型住宅用地（R0）的“工改M0”单元，新型产业用地（M0）部分、配套型住宅用地（R0）分别按50%、70%核定地价款起始价。
其次，涉及配套型住宅用地（R0）的“工改M0”单元，拆迁补偿成本、集体物业补偿成本、公共设施建设成本等成本抵扣项目按两部分用地的市场评估价分摊。
第三，可分割销售“工改M0”项目，按不高于49%的比例计算可分割销售面积时，集体补偿物业面积无需扣除。
8.合理分摊居住人口公共服务投入。
涉及商住用途更新单元（项目）改造后商住小区的公共服务投入分摊问题，新政明确后续公共服务相关投入由开发主体与镇街、村（社区）协商，并在实施监管协议中约定按一定比例、多种形式共同分担，解决公共服务落地难问题。
9.合理灵活安排公共设施用地。
对于原权利人自改单元因公共用地贡献不足而难以通过审批的问题，新政给予三条解决路径：一是在出让红线外提供公共设施用地不足15%的，可在用地红线内安排建设公共设施，竣工验收后无偿移交镇街政府或其指定接收管理单位，不需要调整控制性详细规划；
二是单元（项目）内难以落实或全部落实公共设施用地要求的，可以异地配建公共设施；
三是单元（项目）内难以落实或全部落实公共设施用地要求的，可以加计地价款方式予以落实，加计地价款按现行规定扣除计提项目和市分成收入后拨付属地镇街，专项用于教育设施建设。
10.完善更新项目提容利益共享机制。
按控规实施容积率较低的更新单元，在满足公共配套承载力的前提下，允许申请适当提高容积率，并实行提容利益共享。具体两种路径：一是计收地价款，增加的计容建筑面积按照改造后用途的区片土地市场评估价计收；二是满足条件的，可以建筑物分成方式替代收缴地价款。
11.优化标图建库审查标准。
此条款适当降低对现状地类、上盖物占地比例的审查要求。2009年12月31日前已建设使用且符合上盖物占地比例要求，但二调或最新的土地利用现状图确定为非建设用地，不涉及复垦且确需改造建设的，落实建设用地规模后可纳入标图建库范围。
另外，旧村改造可以整体核算上盖物占地比例，但不得包含已认定为闲置土地的地块；三是宗地上盖物占地比例未达到30%但符合批准的规划条件（下限）的，可纳入标图建库范围。
12.解决国有工业、仓储用地历史问题。
2006年8月31日前挂靠使用的，经镇属资产管理机构报镇街政府批准，可直接补办协议出让到实际使用单位，无需“招拍挂”，涉及地上建筑产权的可以一并捆绑出让。由于历史原因已批工业、仓储用地范围内没有规划许可手续，需要按照现行新规划条件变更土地使用条件、调整土地红线和完善规划审批手续的，可径行办理，无需纳入已建房屋补办台账。
13.实施已批工业用地改扩建容差审批。
已批工业用地上实施改扩建涉及零星用地（300平方米以内）不符合现行控制性详细规划的，在不影响公共设施近期实施计划、权属单位承诺今后拆旧建新时无条件服从控规实施的前提下，允许权属边界内建筑保留使用并按权属边界出具规划条件、办理规划许可，无需进行控制性详细规划调整。
实际建设范围超出已批建设用地范围，或与其他宗地重叠、错位、偏移，其面积较小（300平方米以内）、与周边权利人无争议、不影响公共设施安排的，在土地权利人承诺依法整改的前提下，可径行按照新的规划条件办理土地和规划变更调整审批手续。
14.加快处理土地红线重叠导致的抵押和过户问题。该条明确了红线重叠不同情形下有关抵押和过户问题。
因不同坐标系转换、测量误差导致宗地红线出现误差的，参照《关于妥善处理界址范围不一致不动产登记问题的意见》执行，可直接办理登记业务。
其他原因导致宗地红线重叠的，先取得土地使用权的一方可直接办理抵押和转移登记，后取得土地使用权的一方应按照现有政策调整用地红线后办理变更登记，若自愿放弃重叠部分土地使用权的也可直接办理。
15.简化市土地审批委员会议事规则。
参照市重大产业项目用地出让方案简化审批方式，对更新单元批次计划、“1+N总体实施方案”等项目简化土审会审批程序，预计审批时间减少1-2个月。
16.简化产业类更新单元审批程序。
改造后用途为工业仓储用地（M1、M2、W）、新型产业用地（仅适用于M0，不涉及M0+C、M0+R0）、公益性改造的更新单元，如涉及控规调整的，可直接调整控规，批准后编制简易单元划定图则或前期研究报告，与单一主体挂牌招商方案或“1+N”总体实施方案合并审批。
在符合相关技术规范要求且不减少公共设施用地的基础上，工业保护线范围内的工业、仓储用地申请提高容积率不超过3.0的，或者工业保护线范围外的工业、仓储用地申请提高容积率不超过2.5的，按照控规微调程序进行审批。由此推算，预计审批时间减少2-3个月。
17.下放非拆除重建类更新单元审批权。
不涉及拆除重建的生态修复类、整治活化类更新单元，由镇街城市更新管理部门或有关责任部门编制简易更新单元划定图则，报镇街政府批准、市自然资源局备案。旧工业区整治活化项目因历史原因缺乏建设工程规划许可，未能办理建设工程消防设计审核和备案的，经镇街审议认为符合省有关规定的，提交改革创新实验区建设领导小组综合协调办公室会议研究并形成会议纪要，会议纪要作为办理建设工程消防设计审核或备案的依据。按照《若干政策》，预计审批时间减少1个月。
18.同步开展土壤污染调查和项目审批。
新政明确由镇街政府出具落实有关土壤污染状况调查相关工作承诺书，在“1+N”总体实施方案报批时可不提供土壤污染状况调查有关材料，同步开展土壤污染调查和项目审批，预计审批时间减少3-4个月。
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